2020年东莞自考《房地产投资分析》试题三

三、简答题（每小题6分，共30分）

35.房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪些方面？

36.政府制定干预房地产市场政策的原则有哪些?

37.简述房地产项目的资金来源。

38.什么是土地增值税和增值额？税法规定的六项扣除项目的具体内容。

39.写字楼业主可采取哪些租金折扣形式来吸引租户？

四、计算题（每小题12分，共24分）

40.DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值(设投资和经营期间的收支均发生在年末)。

41.已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于内装修，并在利用此店铺进行经营的20年中，每年花2万元用于店铺的维护维修，且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次，已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元?

五、论述题（12分）

42.试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容。